事業計画を立てる

家賃収入は、アパート・賃貸マンション経営の根幹であり、「家賃の設定」は、事業計画の中でも大変重要なポイントです。ここでは、家賃設定の方法についてご紹介します。

適正な家賃設定は、アパート・賃貸マンション経営の最大のポイント

アパート・賃貸マンション経営においては、適正な「家賃」を設定することが、最も重要なポイントになります。周辺の家賃相場よりも、高い家賃を設定してしまうと、入居が決まらず「空室率」が高くなり、事業収支の低下を招きます。逆に家賃を低く設定しすぎると、満室であっても家賃収入が少なく、利回りが低くなってしまいます。
高くも低くもない、適正な「家賃」を設定して、長期安定経営を実現しましょう。

≪ 適正な家賃設定がポイント ≫

適正な家賃設定がポイント

家賃の設定方法

アパート・賃貸マンションや貸店舗などの賃貸物件の家賃を設定する方法には、「比較法」、「積算法」、「収益分析法」の3つがあります。一般的に、アパート・賃貸マンションの家賃設定には「比較法」と「積算法」が用いられ、「収益分析法」は、貸店舗や貸ビルなどの事業用物件で用いられています。

①近隣の賃貸事例と比較する「比較法」

「比較法」とは、建設予定地の近隣に建っている物件の賃貸条件と比較検討して、アパート・賃貸マンションの家賃を決定する方法です。具体的には、以下のステップで比較検討します。

近隣の賃貸事例について情報を収集する→比較検討して決定する

「比較法」のメリットとしては、近隣の家賃相場を考慮した上で、入居者ニーズに合った適正な家賃額の設定ができることが挙げられます。
ただし、近隣に賃貸物件が少ない場合には、比較が困難になることや、収支計算に基づく家賃設定をしていないことから、採算に合わない家賃額になる可能性があるというデメリットがあります。そのため、以下の「積算法」による試算家賃と調整し、設定すると良いでしょう。

②経営の採算性を重視する「積算法」

土地の取得費用や、建物の建築費用など、アパート・賃貸マンション経営に必要な資金・費用を積み上げ、そこから適正な家賃を算出する方法が「積算法」です。
アパート・賃貸マンション経営に投資した資金に対し、適正な利回りを確保するためには、家賃をいくらに設定すれば良いかという観点から、家賃を算出します。計算式は、下記の通りとなります。

≪ 「積算法」に基づく家賃設定 ≫

「積算法」に基づく家賃設定

「積算法」は、アパート・賃貸マンション経営における投資利回りを重視した家賃の設定方法で、大家さんにとっては理想の方法ですが、入居者様が求める家賃水準に必ずしも一致するとは限りません。家賃の設定を間違えると、空室率の上昇を招いてしまうため、注意が必要です。

③貸主の収益性を重視する「収益分析法」

事業用物件(貸店舗、貸ビルなど)の家賃設定方法に「収益分析法」があります。貸主が物件を賃貸することで、どれだけの収益を得られるかを算出して、家賃を算出します。計算式は、下記の通りとなります。

≪ 「収益分析法」に基づく家賃設定 ≫

貸家建設戸数の推移

保証金(敷金)・礼金の設定

アパート・賃貸マンション経営では、家賃の他にも入居者様から保証金(敷金)や礼金を受け取ることが一般的です。保証金(敷金)や礼金は、入居時の初期費用として一括で支払うケースが一般的で、入居者様の負担が大きくなります。そのため最近では、保証金(敷金)を相場よりも低く設定したり、礼金を設定しないことで入居促進を図るケースも増えています。
また、保証金(敷金)や礼金の相場は、地域によってもかなり異なりますので、近隣の相場についての情報収集を行なった上で、設定すると良いでしょう。

保証金(敷金)の相場

保証金(敷金)とは、入居者様が大家さんに預け入れるお金のことで、退去時に入居者様が負担すべき原状回復費を差し引いて返金します。また、家賃の未払いなどの債務が発生した場合にも保証金(敷金)から差し引くことができます。
保証金(敷金)の相場は、地域によってかなり異なりますが、全国的に家賃の2ヵ月分前後が一般的です。ただし、関西圏では礼金を支払う習慣がなく、家賃の6〜8ヵ月分を敷金として預かり、補修などのために一定額を差し引いて退去時に返還する、いわゆる「敷引き」が慣習となっています。
なお、東京都内の敷金相場は、2004年に「東京における住宅の賃貸借にかかる紛争防止に関する条例」が施行された影響から、下落傾向にあると言われています。他の競合物件との競争力を考慮した上で、周辺の相場に合わせて設定すると良いでしょう。

礼金の相場

礼金とは、住居の賃貸借契約を結ぶ際、入居者様から大家さんへお礼の意味で渡されるお金のことです。敷金とは違い、契約が終了しても入居者様に返金する必要はありません。一昔前までの“貸し手市場”では、礼金の相場は「家賃の3ヵ月分」が主流でしたが、最近では「礼金ゼロ」として、入居者様にアピールするケースが増えています。
建物のグレードや、周辺の競合物件を考慮した上で、決定しましょう。