アパート・賃貸マンション経営による所得税対策

不動産所得は、家賃収入から必要経費を差し引くことによって求めますが、年を重ねるごとに必要経費は減っていき、収入は同じなのに不動産所得が増えるということになります。

なぜ不動産所得が増えるのか

家賃収入が増えれば不動産所得も増えていきますが、家賃収入は変わらないのに不動産所得だけが増えることがあります。これは、アパート・賃貸マンション経営を続けていくうちに「減価償却費」と「支払利息」が減っていくからです。

定率法を選択した場合、アパート・賃貸マンションの建物・付属設備・器具備品などの減価償却費は、年を経るごとに減っていきます。また、支払利息は、その時点の借入金残高に利率をかけて求めるため、元金が減るにつれて徐々に減少します。アパート・賃貸マンション経営における必要経費の中でも、減価償却費と支払利息は中心的な経費であり、リフォームなどの修繕工事をしない場合には、必要経費が減っていくことで不動産所得が増えてしまうのです。

不動産所得を減らす節税テクニック

こうした理由から不動産所得は、時を経るごとに増えていく運命にあります。したがって、ある時点から不動産所得を低く抑えるための対策を実行する必要があります。

不動産所得が増えた段階で、オーナー様の家族が法人を設立し、その法人にオーナー様が管理料を支払うことで、所得の分散を図ります。この方法の他にも、設立した法人にアパート・賃貸マンションを一括貸ししたり、土地や建物を売却することで所得を分散するという節税対策もあります。

ローン返済が終わったアパート・賃貸マンションをお子様に贈与することで、所得の分散を図る方法があります。この場合、贈与税などのコストがかかりますが、これにより家族全体の手取収入を増やすことができます。

アパートや賃貸マンションを新たに建設し、不動産所得のマイナス（税務上の赤字）を発生させ、その損益通算を利用して不動産所得を軽減する方法もあります。ただし、建物本体の定率法が認められなくなった現在では、アパート・賃貸マンション建築後4～5年を過ぎると節税効果はあまり期待できません。これは所得税対策のためというより、あくまで手取収入を増やすという観点から行なうべき方法と言えます。