なぜ、アパート・賃貸マンション経営をするの?

日本の土地事情は、時代の変遷や社会の推移とともに大きく変化しています。ここでは、戦後から現在に至るまでの、日本人の土地に対する意識の変化についてご紹介致します。

日本の土地事情の、時代の変遷と社会の推移

【1960年代】土地神話の形成

戦後の日本では、銀行などの金融機関が法人や個人にお金を融資する場合、土地を担保にして融資を行なう「担保主義」が一般的であったため、事業を行なう際には土地を所有することが不可欠でした。また、日本の国土面積に限度があることや、国民の持ち家への憧れといった要因から、「土地の価格は決して下がらない」という意識が高まり、それが「土地=資産」という、「土地神話」へと発展していきました。

【1980年代後半】バブル経済の発生

土地神話に支えられた1980年代後半には、右肩上がりの高度経済成長によって、土地を転売するだけで大きな利益を得ることができました。「不動産が生み出す収益(インカムゲイン)」よりも、「不動産の将来の値上げによる売買差益(キャピタルゲイン)」を追求した結果、地価は異常に高騰し、いわゆる「バブル経済」を引き起こす一因となりました。金融機関も、将来的な地価のさらなる高騰を予測して、その値上がりに対する期待も担保の評価に組み入れ、企業などへ融資を行なっていました。

バブル経済の発生・崩壊前のイメージ

【1990年代前半】

固定資産税の負担を強化

金融機関の過剰融資とともに、バブル経済時代を支えていたのが、日本の土地税制でした。日本では当時、欧米などと比較すると固定資産税の負担が低かったため、これが売買差益(キャピタルゲイン)を目的とした、投機的な取引を助長する原因となっていました。そこで、国は土地の有効活用を促すとともに、土地の保有コストを高めて投機的な行動を抑える目的で、固定資産税の負担の増強に踏み切りました。

土地の売買差益(キャピタルゲイン)の税負担を強化

バブル経済の頃の土地取引では、土地の売買差益(キャピタルゲイン)に対しても、それほど大きな課税がなく、投機的な土地取引の原因となっていました。そこで、国は投機的な土地取引を抑制する目的で、土地の譲渡による売買差益に対する税負担も強化しました。

バブル経済の崩壊と不良債権の発生

バブル経済は、「土地神話」に基づいた過剰融資が不良債権の発生に結び付き、1990年代前半に崩壊しました。 主な要因は、固定資産税の負担や土地の売買差益の税負担といった政策に加え、1990年4月に導入された「総量規制」です。「総量規制」とは、当時の大蔵省銀行局から1990年3月末に出された通達のことで、全国の金融機関は、四半期ごとの不動産業界向けの融資残高を、貸し出し残高全体の伸び率以下に抑えることが義務付けられました。これにより、金融機関による土地を担保にした融資の拡大が抑制され、次第に地価高騰に歯止めがかかり、バブル経済は終息を迎えたのです。
バブル経済の崩壊と同時に、「土地の価格は決して下がらない」という「土地神話」も崩壊することになりました。金融機関が土地などを担保にとって過剰に投資していた資金は焦げ付き、金融機関などは莫大な額の不良債権を抱え込むことになりました。

バブル経済の崩壊と不良債権の発生のイメージ

【現在】土地を「所有する時代」から「活用する」時代へ

バブル経済の崩壊に伴って「土地神話」も崩壊し、土地を所有しているだけではほとんど値上がりが期待できず、さらに土地の売買差益が出ても、そこに税負担が重くのしかかってくるようになりました。それとともに、固定資産税の税負担が強化されたことで、土地を所有しているだけでは大きなコストがかかるようになり、土地の有効活用が求められるようになりました。そして、その手段のひとつとして、アパート・賃貸マンション経営が注目を集め、盛んに行なわれるようになったのです。

土地を「所有する時代」から「活用する」時代へ・現在のイメージ