なぜ、アパート・賃貸マンション経営をするの?

土地活用を行なうにあたり、土地に建物を建てて貸す方法の中で最も一般的なのが「アパート・賃貸マンション経営」です。「アパート・賃貸マンション経営」には、たくさんのメリットがあります。

アパート・賃貸マンション経営のメリット
  1. 現金収入が得られる
  2. 固定資産税と都市計画税が少なくなる
  3. 相続税が少なくなる
  4. 所得税が少なくなる

① 現金収入が得られる

「アパート・賃貸マンション経営」は、入居者様に住居を提供する対価として、毎月家賃収入を得ることができます。家賃は、現金収入として毎月安定的に得ることができるため、生活資金にゆとりが生まれます。また、老後の資金の確保に役立つ他、公的年金の先細りが不安視される中で、私的年金としての役割も担ってくれます。

現金収入

② 固定資産税と都市計画税が少なくなる

土地や建物などの不動産を所有している人には、固定資産税と都市計画税がかかってきます。固定資産税は、市区町村が土地や建物につけた固定資産税評価額と、その利用状況に応じた課税標準額に基づいて納税額を決めています。納税額は、課税標準額に対して固定資産税が1.4%、都市計画税が0.3%で、毎年課税され、税額は増加傾向にあります。
アパートや賃貸マンションを建てると、この固定資産税と都市計画税を少なくする(節税する)ことができます。
まず、更地にアパートや賃貸マンションを建てた場合、その土地の固定資産税は6分の1に、都市計画税は3分の1に軽減されます。
また、建物部分についても新たに建てたアパートや賃貸マンションの建物は、3年間に限り、固定資産税と都市計画税が2分の1に軽減され、3階以上の中高層耐火建築物の場合は、5年間軽減されます。

≪ 更地にアパート・賃貸マンションを建てた場合 ≫

土地の固定資産税が6分の1に、土地の都市計画税が3分の1に軽減

③ 相続税が少なくなる

土地や建物の所有者が亡くなったときに相続税がかかります。相続者がアパートや賃貸マンション経営を行なうと、その土地は「貸家建付地の評価減」を受け、建物は「建物の評価減」を受けることができるため、相続税を少なくする(節税する)ことができます。

土地の相続税評価

「土地」を第三者に貸している場合は、第三者に「借地権(土地を借りている人の権利)」があり、相続が発生したからといって明け渡してもらうことはできません。そのため、借地権分の土地の評価を差し引いて相続税評価をすることになっているため、通常の相続税評価額より低くなり、その結果、相続税が少なくなります。
同じように、アパートや賃貸マンションが建っている敷地は「貸家建付地」と言い、借地権割合と借家権(建物を借りている人の権利)割合を掛けた分を更地の場合の相続税評価額から差し引くことになっているため、相続税の評価額が低くなり、その結果、相続税が少なくなります。
また、相続では「小規模宅地等の評価減」という特例があり、一定の条件にあてはまれば、200m2までは50%で評価されます。

≪ 貸家建付地の相続税評価(例) ≫

貸家建付地の相続税評価(例)

建物の相続税評価

借家人の住んでいる建物の場合は、「借家権」を通常の相続税評価額から差し引いて相続税評価がされます。
通常の相続税評価額(固定資産税評価額と同じ)から差し引く「借家権」の割合を「借家権割合」と言い、借家権割合※は30%です。その結果、アパートや賃貸マンションの建物は70%で評価されるため、通常の相続税評価額(固定資産税評価額と同じ)より低くなり、相続税が少なくなります。

≪ 建物の相続税評価(例) ≫

建物の相続税評価(例)
  • 借家権割合 … 大阪国税局管内の特定地域(市政地および路線価格設定地域)については40%。

④ 所得税が少なくなる

アパートや賃貸マンションを建てて賃貸事業経営を行なうと、家賃収入(不動産収入)が入るため確定申告が必要となります。 賃貸事業の場合は、家賃収入からローン金利、固定資産税、火災保険料、管理費、修繕費などの必要経費を差し引いた金額が不動産所得になります。

アパートや賃貸マンションなどの建物や設備の資産価値は年々減少していくため、その減少分が経費として認められています。この経費として認められた費用を減価償却費と言い、必要経費と同じように家賃収入から差し引くことができます。減価償却費は、建物を取得したときの原価に、建物の耐用年数に応じた割合を掛けて求めます。
不動産所得を計算するにあたっては、実際には出費していない減価償却費を家賃収入から差し引くことで、計算の上は赤字になる場合があります(ただし、実際には手もとに家賃収入で得たお金が残ります)。
個人にかかる所得税は、他の事業所得や給与所得との合算が認められているため、減価償却費を差し引いて赤字になった不動産所得は、他の事業所得や給与所得から差し引くことができ(損益通算と言います)、結果的に所得税が少なくなります。

青色申告でさらに節税が可能!

アパートや賃貸マンションが5棟以上もしくは10室以上ある場合は、確定申告をするときに「青色申告」を選択すると、家族従業員(15歳以上で生計を一緒にする配偶者や子ども)を青色専従者として給与を支払うことができ、その支払う給与は必要経費とすることができます。
また、不動産所得の赤字は3年間繰り延べすることができるため、所得税を少なくすることができます。