なぜ、アパート・賃貸マンション経営をするの?

土地活用は、主に、「収入」を得ることと、「税金を軽減」することなどを目的として行なわれます。土地活用には、大きく① 「土地に建物を建てて貸す」、② 「土地を貸す」の2種類に分かれます。

土地活用の種類
  1. 土地に建物を建てて貸す
  2. 土地を貸す

① 土地に建物を建てて貸す場合

「土地に建物を建てて貸す」場合は、「アパート・賃貸マンションを建てる」、「貸店舗・オフィスビルを建てる」、「貸工場・貸倉庫を建てる」などが挙げられます。

アパート・賃貸マンションを建てる。貸店舗・オフィスビルを建てる。貸工場・貸倉庫を建てる。

「アパート・賃貸マンション」を建てる

都市部やその通勤圏内にある郊外の土地などに、個人向けのアパートや賃貸マンションを建てて、賃貸経営を行ないます。アパート・賃貸マンションを建てて行なう賃貸経営は、「土地に建物を建てて貸す」場合の最も一般的な方法です。
また、マンションに比べて、建物の規模が小さいアパート経営は、建築費などの初期投資が少なくてすむため、「土地に建物を建てて貸す」方法の中では、経済的負担が少ないといった特徴があります。

アパート・マンション

「貸店舗・オフィスビル」を建てる

所有する土地が都心部や商業地などの場合は、利用価値があり、その土地から得られる不動産収入も多いことを前提としているため、毎年かかる固定資産税や都市計画税も、郊外や住宅地などを所有する場合と比較して高くなります。
このような土地を所有する場合は、アパート・賃貸マンション経営よりも大きな収益が期待できる「貸店舗」や「オフィスビル」を建てて賃貸経営を行ないます。
主に、1階は店舗で、2階以上はオフィス(または賃貸住宅)といった事業用建物や、貸店舗が挙げられます。

店舗

「貸工場・貸倉庫」を建てる

貸工場や貸倉庫を建てて企業などに貸します。貸倉庫の構造は基本的に屋根と壁からなるボックス型で、出入り口が付いていればよいため、建設費が安いといったメリットがあります。また、場所を比較的選ばないため、駐車場として借り手がない土地にも建てることができます。なお、個人を対象としてその家財道具などを保管する「トランクルーム」とする方法もあります。
貸工場は屋根と壁からなるボックス型である点が貸倉庫の場合とほぼ共通していますが、立地に制約があります。貸工場の場合は、借り主を先に決めて建物を建てる場合が一般的です。

② 土地を貸す場合

「土地を貸す」場合は、「宅地として貸す」、「一時的に貸す」、「駐車場として貸す」などが挙げられます。

宅地として貸す。一時的に貸す。駐車場として貸す。

「宅地」として貸す

所有地を、他人が住宅を建てるための土地(宅地)として貸します。この場合は、土地の借り主からその対価として「地代」を得ることができます。居住用に向いている土地を宅地として賃貸すれば、通常、固定資産税と都市計画税分の費用は、地代から十分に得ることができます。
また、宅地として土地を個人に貸す場合は「一般定期借地権」を利用するのが一般的です。「一般定期借地権」では50年後に土地が更地で必ず戻ってくるため、その後また自由に利用することができるメリットがあります。「宅地」として貸す方法は、土地を手放すことなく、長期間保有し続けたい場合に適しています。

「一時的」に貸す

所有地を、あらかじめ定めた期間だけ一時的に貸します。所有地の本格的な使用目的が決まるまでの間を貸地とする場合が一般的で、住宅メーカーのモデルハウスをはじめ、資材置き場や車両置き場などとして、1年から3年の短期間で賃貸します。

「駐車場」として貸す

駐車場「駐車場」には、平面駐車場、立体駐車場、コインパークなどの種類があります。「駐車場」とする場合の条件としては、商業地や住宅地などで駐車需要があり、一定額の駐車場料金が設定できる土地であることが重要です。その際には、住宅地や駅前であれば月極、商業地であれば時間貸というように所有する土地の場所や大きさによって貸し方の形態が変わってきます。