大家さんはまずこれを知っておこう

アパート・賃貸マンション経営は、一般的に次のような順序で行なわれます。

経営の流れ

① ご相談

アパート・賃貸マンション経営については、たくさんの書籍が出版されており、インターネット上にも多くの情報が発信されているので、一般的な情報はすぐに収集することができます。しかし、アパート・賃貸マンション経営は、建築予定地の立地や周辺環境などの、個別の事情によって異なるため、ノウハウを熟知した土地活用の専門業者や、ハウスメーカーなどに相談するのが最適です。
また、実際にアパート・賃貸マンションを建てて賃貸住宅経営を行なっている人や、知人などから意見を聞くことも有益です。中でも、建設予定地の周辺で賃貸住宅経営を行なっている人からの情報は、アパート・賃貸マンション経営を始める上で、大変参考になります。

アパート・賃貸マンション経営についての相談先

② 事業計画・収支計画の立案

アパート・賃貸マンション経営を始める際には、まずご所有の土地の立地条件や周辺環境、入居者ニーズ、トレンドなどを把握・分析することが大切です。そして、それらを総合的に判断した上で、入居者ターゲットを決定し、どのような形態・規模でアパート・賃貸マンション経営を行なうかを検討します。こうした情報は、土地活用の専門業者やハウスメーカーなどが提供してくれますので、その内容をきちんと確認しておきましょう。
また、経営計画を立てる上で、考えておかなければならないのが、“収支のバランス”です。通常、アパート・賃貸マンションの建設にかかる費用の大半は、金融機関からの借入金でまかないます。そのため、事前にしっかりとした収支計画を立て、借入金を返済できるだけの収益を確保しなければなりません。自分で収支計画を立てるのが難しいという場合には、土地活用の専門業者に依頼し、収支計画を立ててもらうのが良いでしょう。
なお、収支計画の詳細については、「3.事業計画を立てる『収支計画を立てる』」をご参照下さい。

③ 内諾・設計

土地活用の専門業者やハウスメーカーなどから提案された事業計画・収支計画を検討し、経営の見通しが立った段階で「仮契約(内諾)」をします。その後、設計スタッフと、間取りの詳細や、設備・仕様、外観デザインなどに関する打ち合わせを行ないます。
なお、業者によっては、本契約を締結したあとに、設計に関する打ち合わせを行なう場合もあります。

④ 契約

間取りの詳細や、設備・仕様、外観デザインなどが決定したら、土地活用の専門業者などと正式に工事請負契約を締結します。契約後にキャンセルすると、解約金や違約金が発生する場合がありますので、事前に契約書の内容をきちんと確認し、不安な点を解消した上で、契約に臨みましょう。

⑤ 施工

工事請負契約を締結すると、いよいよ工事が始まります。 工事を始める前には、地鎮祭をとり行ないます。地鎮祭は、土地の神様に工事の無事を祈願すると共に、近隣の住民に工事を始めることを知らせる目的も兼ねています。
工事が始まったら、定期的に工事現場に出向き、計画通りに進んでいるかどうか、近隣の住民の迷惑になっていないかどうかなどを確認すると良いでしょう。また、建設の様子や、次第に完成していく建物をみることで、「アパート・賃貸マンション経営を始めるぞ!」という決意が深まります。
なお、施工の詳細については、「4.アパート・賃貸マンションを建てる『建築中に大家さんが確認すること』」をご参照下さい。

⑥ 入居者様の募集

アパート・賃貸マンションを建設しても、入居者様がいなければ事業として成り立ちません。着工後すぐに、入居者様の募集を開始し、完工した時点で満室になるようにしておきましょう。なお、入居者様の募集は、地域の不動産会社などに依頼するケースが一般的です。入居者様の募集の詳細については、「5.建物・入居者管理『入居者管理とは?』」をご参照下さい。

⑦ 完工・引渡し

建物が完工すると、まず、自治体や民間の確認検査機関などによる完了検査が行なわれます。その後、オーナー様が、建設会社の説明を受けながらアパート・賃貸マンションの室内をチェックする検査が実施されます。検査で問題がなければ、鍵の受け渡しが行なわれ、この時点で建物の引き渡しが完了します。 なお、完工・引渡しの詳細については、「4.アパート・賃貸マンションを建てる『完工時に大家さんが行なうこと』」をご参照下さい。

⑧ アパート・賃貸マンション経営

最近のアパート・賃貸マンション経営では、“サブリース方式”が一般的になっています。“サブリース方式”とは、オーナー様が不動産管理会社などに物件を一括して賃貸し、それらを借り受けた管理会社が一室単位で入居者様に転貸する方式です。この“サブリース方式”によって、アパート・賃貸マンションのオーナー様は、入居者募集や賃貸借契約、家賃の集金、トラブルへの対応などといった賃貸管理業務の手間を、大幅に軽減することができます。 なお、賃貸管理業務の詳細については、「6.建物・入居者管理」を、弊社の“サブリース方式”については、東建コーポレーションウェブサイト「土地活用マル得ガイド『サブリースとは』」をご参照下さい。

≪ サブリース方式 ≫

⑨ メンテナンス

アパート・賃貸マンションは、築年数が経過するごとに建物の老朽化や設備の劣化などによって、次第に時代のニーズに合わなくなっていきます。したがって、アパート・賃貸マンションの長期安定経営のためには、定期的なメンテナンスやリフォームが必要です。
通常は、新築後7〜8年で小規模な修繕を行ないます。小規模な修繕には、雨どいの補修やペンキの剥落(はくらく)など、部分的な補修が該当します。
また、新築後12〜15年が経過すると、大規模な修繕が必要になります。大規模な修繕としては、屋根や壁、共用廊下、階段などの補修工事やペンキの塗り替えなどが挙げられます。また、浴室、キッチン、洗面台、照明などの設備機器を、時代の流れに合わせて、リニューアルすることも大切です。
これらの大規模修繕には多額の費用が必要となりますので、長期的な視点に立ち、家賃の一部を “修繕積立金”として積み立てておくと良いでしょう。
なお、メンテナンス(リフォーム)の詳細については、「6.リフォームをする」をご参照下さい。