大家さんはまずこれを知っておこう

一昔前の賃貸住宅市場は、入居者様の数が物件数よりも多い「貸し手市場」で、その時代の大家さんは、特に経営上の工夫をしなくても、ある程度の収益を上げることができました。
しかしその後、アパート・賃貸マンションの供給が進み、「借り手市場」となった今日では、大家さんも経営者としての自覚を持ってアパート・賃貸マンション経営を行なうことが求められるようになりました。

アパート・賃貸マンションは年々、増加する傾向に

アパート・賃貸マンションを始めとする貸家の建設戸数は、年間40〜50万戸と高水準で推移しています。1980年代後半から1990年代初頭まで続いたバブル期を境に「貸し手市場」から「借り手市場」へと推移し、現在では、借り手である入居者様が物件を選ぶ時代になりました。

≪ 貸家建設戸数の推移 ≫

貸家建設戸数の推移

「アパート経営は事業である」という自覚を持つ

資金アパート・賃貸マンション経営を行なう上で大切なのが、「アパート経営は事業である」という自覚を持つことです。
例えば、ある程度の広さの土地を所有している場合、その土地を担保にローンを組み、アパートや賃貸マンションを建てることは可能です。入居者様を募集する際にも、周辺の相場と同等の家賃を設定して不動産業者に募集を依頼すれば、ある程度の入居者様は集まり、家賃収入が定期的に得られるため、表面的には「事業が安定している」ように見えます。
しかし実際には、毎月の金融機関へのローン返済や建物修繕のための資金の積み立て、その他諸経費などが必要となるため、建物が老朽化してもリニューアルできないとの理由で入居率が低くなると、利益がほとんど手元に残らないというケースも少なくありません。
このような事態に陥らないためにも、大家さんは常に収益を上げることを目的に、基本的な経営感覚を身に付けた上で、アパート・賃貸マンション経営を行なうことが大切です。

日頃から社会情勢に目を向ける

アパート・賃貸マンション経営は、長期にわたって営む事業です。そのため、大家さんには、法律や税制・賃貸住宅の需要・金利・建設業界の動向など、社会情勢に敏感であることが求められます。
特に、建築資金の多くを金融機関からの借入金でアパート・賃貸マンション経営を行なっている場合は、金利の変動が収支に大きく影響しますし、節税を目的としている場合は、税制改正などが行なわれると節税対策の方法やその効果も大きく変化します。また、賃貸住宅への入居需要の動向も、その後の経営に大きくかかわってきます。常日頃から賃貸住宅市場をめぐる社会情勢に目を配り、アパート・賃貸マンション経営に活かすよう意識すると良いでしょう。

社会情勢に目を向けよう!

「入居者様は“お客様”である」という意識を持つ

長期にわたって満室経営を続けるためには、入居者様にとって魅力ある物件であることが必要不可欠です。アパート・賃貸マンションを建てる際には、市場のニーズを的確に把握し、入居者様に好まれる間取りや設備を整えましょう。
また、建物が完工した際には、「入居者様はお客様である」という意識を常に持ち続けて経営することが大切です。入居者様から発生したクレームやトラブルには、誠意を持って対応するのはもちろん、建物や設備のメンテナンスを定期的に行なうなど、入居者様の住み心地の良い状態を保つように心がけましょう。

入居者様=お客様