土地活用の考え方

土地の有効活用とは、文字どおり「所有する土地を有効に活用すること」ですが、具体的に土地活用を検討するには、まず、次にあげる「土地活用を考える基本要因」を分析することから始めます。

土地活用を考える基本要因

土地活用を考える場合、[1]土地活用の目的(人的要因)、[2]土地の周辺状況(個別的要因)、[3]社会情勢(経済的要因)の3つの要因分析から始めます。

土地活用を考える基本要因

これらの要因のなかでも、「土地活用の目的」と「土地及びその周辺状況」は、その土地にどのような建物を建てたらよいかという“土地の利用形態”を判断する際に重要です。また、「土地活用の目的」と「社会情勢」は、その建物をどのような手法で建てたら良いのかという“土地活用の事業方式”を検討する際に重要です。この様な要因の総合判断によって、土地活用の方向づけを行ないます。

[1]土地活用の目的(人的要因)

主な土地活用の目的は、土地所有者の土地活用に対する考え方、相続税対策や節税対策、あるいは借入金や収益性など、何をどの程度重視するのかといった個人的な事情に深く関わってきます。

〈主な人的要因項目〉
  • 土地活用に対する意識・考え方(活用期間、方針など)
  • 土地活用の動機・目的(節税対策、収入を得たいなど)
  • 資金・財産状況(所有する財産の金額や種類など)

[2]土地及びその周辺状況(個別的要因)

ここでいう土地及びその周辺状況とは、その土地が持っている自然的特性や、土地利用の上で制限される法的規制のことです。土地はその特性により用途の適性が異なります。したがって、周辺の環境や土地利用状況、交通の利便性などの立地条件はもちろんのこと、地形、道路との関係などによって、その土地の最適用途を絞り込みます。

≪主な個別的要因項目≫
  • 立地要因
  • 環境要因

[3]社会情勢(経済的要因)

社会情勢も土地活用を考えるうえで大切な要素です。事業資金の多くを借入金でまかなうアパートや賃貸マンションの場合、金利の変動が収益に大きく影響します。また、土地活用の主目的の一つである節税対策も税制改正によって、その効果は大きく変化します。また、賃貸入居需要の動向も敏感に感じる必要があります。土地活用は、長期にわたる事業ですので、将来を見据えたうえで事業計画をたてることが大切です。

社会情勢

土地活用にあたって診断する主な項目